天津“瓷房子”能卖多少钱

空间和格局不同。

1、空间不同，古埃尔公园的瓷片建筑空间太小中国瓷房建筑空间比较大。

2、布局不同中国建筑是封闭的空间格局。古埃尔公园的瓷片建筑是开放的单体的空间格局向高空发展。

可见的瓷猫枕，三百多个年代不等、大小不一的狮子。用掉的瓷片不计其数，没有一片现代瓷，其中还不乏钧窑、汝窑等五大名窑的瓷片。瓷器涵盖了各个历史时期，有晋代青瓷、唐三彩，宋代钧瓷、龙泉瓷，元明青花、清代纷彩等各个时代的精品。

这当然是很值钱的而且最大价值在于收藏保存为历史文物

一、房屋产权人(单位)：×××

二、估价目的：拆迁补偿价格评估

三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

五、估价依据

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

3.评估委托书：

4估价评估人员勘察了解的情况

5.房屋所有权证(新北全字00311100号)

6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

人民币小写：206247元

大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

九、评估价格有效期

本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件

1.估价假设条件

我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主

(2)该物业可以在公开市场上自由转让

(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价

(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件

(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

十二、特别声明

1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价分析说明部分

一、估价物概况

本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2.位置座落及环境状况

评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

3.建筑物基本状况描述

评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

二、估价程序

1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

4.评估测算，撰写提交评估报告。

三、评估方法的选择

因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

四、评估测算过程

(一)市场比较法

1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

2.选择可比案例

经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

案例

项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

(元/平方米)

A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

3. 估价计算

(1)交易情况修正

可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

(2)交易日期修正

实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

(3)区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

区域因素修正表

区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

地段0.1100110110110110

交通通达程度0.21001109510085

繁华程度0.41001051109085

居民区0.1100100110110115

周围环境0.21001051059580

小计11021051069789.50

<4>个别因素

因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

个别因素修正系数表

个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

建筑结构0.3100140140140140

装饰装修0.210095959595

使用性质0.2100100100100100

临街状态0.21001201109085

面积形状0.1100130120110110

小计1100118115110109

<5>比准价格计算

根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

(元/平方)

A3250100/100100/100100/105100/1182623

B3100100/95100/98100/106100/1152731

C2900100/100100/100100/97100/1102718

D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

2632+2732+3718+2655

估价对象单价=———————————=2682元/平方米

4

估价对象价格=2682×78.9=211609

<二>收益还原法

1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V为房地产价格

r为还原利率

n为未来可取得收益的年限

运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

2.资料的收集及参数的选择

通过调查，分析收集有关资料如下：

(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

(3) 修缮费按房屋现值的3%。

(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。

(5) 保险费为房屋现值的3‰。

(6) 管理费按年租金的3%计算。

3.计算总收益=12×2300元/月=27600元

4.计算总费用

(1) 房地产税

房地产税=56400×17.5%=4830元

(2)管理费：

管理费=56400×3%=828元

(3)修缮费：

房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

房屋现值=830×78.9-20628=44859元

修缮费=44859×2%=897元

(4)折旧费:

折旧费=830×1.5%×78.5=982元

(5) 保险费:

保险费=44859×3%=134元

(6) 总费用:

总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

5.年纯收益

年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

6. 确定房地产的综合还原利率

还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

风险调整系数=Xγ1+Yγ2

其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

7. 计算房地产价格

选用计算公式

a1

V=— × [ 1 —　———— ]

r　(1+r)n

n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

1191

V=——— × [ 1 —　—————— ]=198204

9.29%(1+9.29%)29

(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

211609×0.6+198204×0.4=206247

古埃尔公园也就是奎尔公园位于西班牙巴塞罗那市区市北，占地20公顷，原来是巴塞罗那富商艾乌塞比奎尔伯爵计划建立并由高迪设计的一个社区旧址，建于1900-1914年。1922年，市政府将其收购，开辟为社区公园对外开放。同时中国的瓷房子曾是一栋有着百年历史的法式老洋楼，如今是举世无双的瓷美楼奇，被人们称为一座价值连城的中国古瓷博物馆。

1.看瓷片背面的商家标记。一般正规的厂家生产的产品，胚底上都会有清晰的商标标记，如果没有或者比较模糊的，建议慎重选择。

2.看等级标识.瓷砖分为五个等级,有优等品、一等品、二等品、三等品和等外品的区别,因价差较大,需认真比较。另外,在选购时,还要注意瓷砖与包装箱上标识和规格、色号是否一致,产品合格证、商标和质检栏是否清晰。

3.看尺寸是否规范。尺寸误差大的瓷片会增加施工的难度,同时装修后的效果也差。尺寸是否符合标准可以目测。将两片瓷片砖面合起，看其四边是否完全吻合；同时,看瓷片的四个角是否均为直角。优等瓷片无凹凸、鼓突、翘角等缺陷,瓷片边长的精确度越高,铺贴后的效果越好。买优质瓷片不但容易施工,而且能节约工时和辅料。铺贴后整齐划一,砖缝平直,装饰效果好。

4.优质瓷片以硬度良好、韧性强、不易碎烂为上品。以瓷片的残片棱角互相划痕,察看破损的碎片断裂处是细密还是疏松,是硬、脆还是较软,是留下划痕,还是散落的粉末,如属前者即为上品,后者即质差。

5.滴水试验。可将水滴在瓷片背面,数分钟后，感觉瓷片表面是否透水，优等瓷片表面不透水。表面透水的瓷片长时间使用后，表面则会发黑，而且会出现龟裂状。

目前国内比较知名的瓷片品牌：顺辉瓷砖，诺贝尔，马可波罗，东鹏，冠军，买的时候记得做下对比啊。

你要用工具或仪器实地仗量，你要贴瓷砖的范围数据，然后按范围尺寸，根据形状套入公式计算。

你可用纸画出要贴瓷砖范围大至形状的平面图，按照实地仗量的尺寸标注在各边上。如出现多边型时，你可在图上分割成简单的长方型、正方型、梯型、三角型，再按分割形状仗量所需的尺寸。（够详细了吧）

实用面积也不能用建筑面积计算的：

建筑面积=套内使用面积+公用分摊面积

套内使用面积包含你套房范围内的一半外墙。

你真的想知道实用面积：

你也只能按我上述的方法测量出你该套房地面尺寸，计算出面积。那就是你该房的实标可使用面积了。

1.概念区别，瓷片是呈片状的，通常用来装饰墙面，瓷片与墙面之间是不能直接接触的，一般都留有一定的距离。瓷砖是呈块状的、有瓷面的地砖，多由粘土、石英沙等混合制作而成。

2.厚度区别，瓷片薄，质量较轻，瓷砖厚，质量较重。

3.防滑区别，瓷片是用于装饰的，要求越光滑越好，瓷砖通常是用来铺地板的，因此要求其表面必须具备防滑性能。

4.属性区别，瓷片属于通体陶瓷。瓷砖属于地板，是由瓷土烧制而成。二者的制作工艺不同。

5.质地区别，二者在内部质地的要求也不一样。一般瓷片的内部不能存在气泡，否则容易受冻碎裂。而瓷砖对于内部气泡则没有特别的要求。

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上墙用瓷砖还是瓷片好呢?在做室内装修时，我们在施工现场经常可以看到瓷片和瓷砖，很多人都会把这两者区分错，其实它们本质上的区别非常大。那么，上墙用瓷砖还是瓷片好呢?瓷砖和瓷片有什么区别呢?下面，就请大家跟随我一起来看看吧!

一、瓷砖和瓷片的区别

1、瓷片本质是片的一种，一般用于墙面的装饰，本身不与毛坯墙直接接触，而要与墙面之间保持相应的距离。瓷砖本身也是具有不错的装饰特性，但在形态上是以矩形块的形式，和瓷片完全不同瓷砖施工时，需要用水泥固定，并且是与墙面通过水泥完全贴合。

2、从厚度来看的话，瓷砖和瓷片也有着很大的区别。瓷片厚度很轻薄，远小于瓷砖的厚度，并且分量感很轻相对来说，瓷砖厚度更大，分量感很重。正因如此，它们两者的铺贴方法也完全不同。如果瓷砖用瓷片的铺贴的方法，立马就从墙面脱落而瓷片用瓷砖的铺贴方法，基本上它的特有的美感也全无。

3、瓷片和瓷砖在防滑性也有很大的差异。瓷片的主要功能就是用于装饰，为了起到好的装修效果，瓷片表面是越光滑越好看，这就导致其基本没有防滑性瓷砖就不一样了，玻化砖就是防滑特性非常好的瓷砖种，所以在防滑性上，瓷砖远胜于瓷片。

4、瓷片和瓷砖要有一个明确的划分话，瓷片属于瓷器的一种，就好比家里的瓷盘，制作工艺上相差无几瓷砖就不同了，瓷砖属于地板砖的范畴，都是经过烧制而成两者在制作工艺上有着非常明确的区别，也可以说是完全两大类的产品。

二、上墙用瓷砖还是瓷片好

1、如果你是做墙面局部装饰的话，瓷片就是一个不错的选择。饱满的色泽，反光度也不错，作为装饰可以让你的墙面看起来更有档次。

2、如果你是毛坯墙装修，那还是用瓷砖比较好。瓷砖坚固、防水、防滑、抗撞击能力强的特点再合适不过了。

总结：以上就是我给大家准备的上墙用瓷砖还是瓷片好和瓷砖和瓷片的区别的全部内容了。在建材市场，很多黑心商家把瓷片忽悠成瓷砖卖消费者，导致其新房的墙面敲掉一半重装，损失惨重。大家在购买时，这点一定要注意。