什么是宏观选址

旅游者空间行为规律在宾馆选址中的意义初探

保继刚

本文应用旅游者大中小尺度的空间行为规律,探讨旅游宾馆的宏观选址,提出了4种选址模式.

【作者单位】：中山大学地理系

【关键词】：旅游者行为旅游宾馆选址

【基金】：国家自然科学基金

【DOI】：cnki:ISSN:1003-2398.0.1991-03-007

【正文快照】：

一、引言 “宾馆选址”包括第一选坦价竿二选址两层意义。第一选址即宾馆建在哪个城市或地区的选址,属宏观选址第二选址即在第一选址确定后的具体位置的选址,属微观选址。本文所讨论的选址是对第一选址的分析,宾馆指旅游宾馆。 旅游宾馆的选址不同于工厂等项目的选址,比较特殊

苏果超市具有购物广场、社区店、标准超市、便利店、好的便利店多种形态，首先，让我们分析这些超市所面对的一些共有问题。 苏果超市是定位平民，区域化明显的超市类型，它的选址问题又可分为宏观选址和微观选择。

问题一： 宏观选址，即苏果超市的主要战略市场，以省市一级为主。

从右图可以明显看出，苏果连锁超市将自己的宏观市场致力于华东大部和部分中部地区。特别是苏皖两地是它的战略重点。这与苏果的出身密切相关，作为曾经的“江苏省果品食杂总公司下属的果品科”，在江苏有着较为深厚的经营基础和市场潜力，而且能得到当地政府的有力扶持和政策优惠。可以运用东部较为发达的经济基础和消费水平为自己扩充销售渠道，运用较强的物流能力来降低采购运输成本。

但是，苏果超市与中国零售业巨头，如联华超市相比，进入市场较晚（联华超市集团全国扩张由来已久，联华超市自1997年起就开始了向上海以外的地区发展，他们的向外推进策略是以上海为核心沿着沪宁沪杭高速公路向外延伸，相继在扬州、宁波、南京、杭州及苏州等地开设连锁门店），在除了南京以外的核心城市竞争力相比处于劣势。所以，苏果超市又将目标重点放在了相对城市欠发达，但却处于全国农村领先水平的东部农村地区，挖掘被忽视的市场潜力。

苏果看到了农民日益增长的消费需求与农村供给不足的矛盾，看到了农村这“两难”蕴藏的商机和潜力，于是决定把经营的触角伸向江苏及周边省市的县及经济发达的乡镇，网点发展的重点由中心城市向农村转移。用董事长苗敬柱的话说，“不在城市争高低，乐在农村显身手”。

短短几年时间，苏果超市以特许加盟、输出品牌管理的模式，在江苏、安徽、山东、河南四省迅速发展了450家加盟店，其中，县乡两级门店300多家，占总数的70% 以上。去年，加盟店的销售额首次超过了苏果在城市的直营店，使苏果和农民实现了“双赢”。

涉及主要因素：

1.市场：市场是零售业存活的命脉，没有市场就意味着没有消费，没有消费就意味着超市无法盈利，库存不断积压。在宏观地址选择中，靠近一个经济发达，需求旺盛的市场是超市的定位基础。

2.劳动力：超市需要大量的基层服务管理人员，而且人员流动性强，兼职现象较多，所以劳动力的供应充足方可保证超市运营顺畅。

3.交通：良好的交通条件是降低商品运输成本，提高商品周转速度，从而保证供货量的必要条件。

4.政策：苏果最早是江苏省供销社创办的，其扶持力度自不用说，即便不具备身份优势，也可利用当地招商引资等策略获取优惠。

问题二：微观选址，即在城乡内部的超市具体设立位置。

苏果虽然也有大型购物广场，但其主力还是社区店或是便利店，它们大多选择在居民区或者学校附近，深入民众的理念可见一斑。

苏果超市一般既临近一些居民区内的主干道，又靠近居民区进出口，这无疑有助于苏果超市既把握住常住的当地居民，又可以适当的拉拢到一批“路过客”。无疑可以抓住一切可能的商机。

涉及主要因素

1.居民区：这就是宏观选址中的市场，居民区是人们居住生活的场所，对生活日用品和蔬菜，肉类，蛋奶等生活必需品当然需求旺盛，他们没有条件随时前往大型购物商场，那么这些品种齐全，购物方便的超市便是首选了。

2.学校：与居民区相伴而生，同时，学习用品，玩具也就有了市场，而且小孩子的购买欲不可忽视。

3.道路：也许不是繁华马路，但却一定有较高的人流与车流量，既方便运输商品，又扩张销路。

4.车站：既包括如长途东站这样的大型客运枢纽，也包括一个小小的公交站点，坐车之前或是下车之后，人的欲望和本能总会将自己指向最近的便利超市。

5.菜场：对于部分人，尤其是老人来说，买些蔬菜，蛋肉之类的，还是菜场比较习惯，但菜场总没法卖给你牙膏，洗发水，卫生纸这些必不可少的日用品和饼干，薯片这样的零食吧。于是一楼菜场，二楼超市这样的经典搭配便应运而生。

企业选址需要考虑的问题：

1、位置，这决定企业的市场与生产成本。

2、企业在选址的时候一定会考虑园区的政策配套、产业分配、后期发展的服务配套。

3、选择园区的时，要重视园区发展理念。园区的产品定型到底服务哪一种类型的企业，这种企业类型在你的发展过程中是否能够对接，是否能够带来潜在客户和潜在升值这都是需要考虑。

4、企业在选址的时候一定会考虑园区的政策配套、产业分配、后期发展的服务配套。

企业选址需要考虑的因素：

（一）企业的地点远择战略主要会受成本、市场、政府等因索的影响。企业的运营成本主要由生产成本、运输成本、交易成木构成，这些成木的综合作用牵动着企业的成本利润率，影响着企业的投资意向；市场需求是确定市场供应量的先决因素，因而产品的销路会指引企业资金投向；而政府的服务效率，透明程度，及产业政策的导向和限制，又会作用于产业的区域发展环境，进而影响企业的选址决策。

具体而言，由于土地、人力、技术、信息、资本等生产要索成本在总成本中的占比不同，重要性也不同，因而企业的选址决策，还要依企业所处产业，企业所处价值链的环节，考虑不同的影响因素和各因素的权重差异。

（二）在选址决策中，一些产业侧重考虑成本因素，如:钢铁业的部分原料成本占整个钢铁生产成木的比例高达75%，光伏产业硅料的提纯生产过程需要巨大的能耗，因而钢铁厂和硅料提纯厂选址偏好就近原料、燃料动力的供应地。而一些劳动密集型的制造业也不断地向人工供应充沛、质星高、工资低，综合运价成本更低的地区转移。

在选址决策中，一些产业侧重考虑市场因索，如:一些对售后服务要求较高，时效性要求较强，运输成本占比较大的产业。就仓储物流业来说，其选址就须以仓储物流巾心的服务目需求量作为约束条件，建立选址模型，评估交通便捷程度等因素，完成投资选址。

在选址决策中，一些产业还需关注政府因素的影响。以光伏产业为例，在光伏组件价格的构成中，硅料价格大约占比过半。因而对于光伏产业而言，硅料的质量和取得成木，直接影响光伏组件和应用产品的售价，影响着企业的梢路市场和企业获利情况。

引言

近年来，全国主要省、市、自治区都有多个主题公园项目已经建成或者正在建设。一些主题公园项目的总体投资超过百亿元，甚至号称千亿元，占地几千亩，有的过万亩。但大中型主题公园的开发并非所有城市都适宜。

*本文摘自梁增贤先生《中国城市开发主题公园的适宜性评估研究》一文（《主题公园创新前沿——2019中国主题公园研究院理论与实践文集》）

随着中国经济的快速发展，人口不断向城市集聚，许多城市休闲 娱乐 空间面临总量和结构短缺。主题公园开发成为许多城市满足城市居民日常休闲 娱乐 需求的重要选择。然而，主题公园不同于一般的休闲 娱乐 项目或 旅游 项目，它的开发管理难度可能是相同体量景区中最高的。主题公园投资规模大，占地面积广且主要是城市用地，潜在市场规模对主要是2小时范围内的常住人口和流动人口（含 旅游 者）要求高，因而对所依托的城市提出了门槛要求（梁增贤和保继刚，2012，2014；梁增贤和董观志，2011）。尽管当代主题公园从社区级、城市级、区域级到目的地级均有，投资从几千万到几百亿元都有可能（梁增贤，2016；Clave，2007），但大中型主题公园的开发并非所有城市都适宜。

本文将基于现有理论和中国主题公园的发展经验，构建城市开发主题公园的适宜性评价模型，并具体评测中国各个主要城市开发主题公园适宜性。

文献综述与模型构建

1.文献评述

关于城市与主题公园关系的研究由来已久。早期学者主要从主题公园的角度出发，去选择合适的城市和地块选址布局。保继刚 （1994）针对大型主题公园提出了影响主题公园选址布局的因素包括城市形象感知、适宜的区位、产业的集中和分散等，其中适宜的区位包括宏观区位（城市选择）和微观区位（城市内区位）。随后，保继刚（1997）根据中国大型主题公园发展经验，进一步完善，提出了客源市场和交通条件、区域经济发展水平、城市 旅游 感知形象、空间集聚和竞争、决策者行为，由此构建了大型主题公园发展影响因素的系统，分为主客观因素两个方面，而客观因素又划分为2个必要条件和2个限制条件。其中，必要条件是客源市场和交通条件以及区域的经济发展水平，它们关系到游客市场的大小、基础设施条件、投资能力和游客的消费水平，作为高投入高门票为特点的主题公园，缺少这两个条件中的任何一个都不能成功。

基于上述影响因素体系，闫闪闪，梁留科，余汝艺和王伟（2016）构建了包含16个因素的三级指标体系，涉及人口因素、经济因素、交通条件和 旅游 市场因素，并运用AHP和熵权法对指标确权，计算了全国33个主要大中城市建设主题公园的适宜性。这项工作已经有了很大进步，但仍存在几个问题：

第一，只是给出了各个城市的排名，那么排名在前几的城市适合开发主题公园呢？排名第12的石家庄就比排名第20的南昌更具适宜性吗？显然有点不符合现实，毕竟万达乐园已经在南昌开业。尽管南昌万达乐园绩效不如预期，但毕竟还是先做了。

第二，模型测量选择的城市主要是区域中心城市。然而，为了节约土地成本，很多主题公园开发有时候不选择中心城市，而是选择同一市场区位下1~2小时车程范围内的二、三线城市，例如江苏的常州和安徽的芜湖。

第三，主题公园区位选址存在宏观和微观两个层面，竞合问题可能也存在尺度的差异，采用单一模型将不同因素放在同一层面测量，并不那么准确。

根据规模和市场吸引范围，一般将主题公园划分为目的地级、区域级、城市级和社区级 （Clave，2007），不同级别的主题公园开发规模不同，所需要的门槛游客量就不一样。区域级主题公园的门槛游客量在200万~300万人次之间。当然，这要视具体投资规模而定，部分老公园因完成了折旧摊销，其门槛容量可能低于100万人次。由于全球的目的地级主题公园主要就是迪士尼和环球影城，其在美国以外的选址都位于全球化的城市，如新加坡、东京、巴黎以及中国的上海、香港。因此，本文仅重点分析区域级和城市级等大中型主题公园选址的问题。

2.潜在市场规模测算

欢乐谷系列、广州长隆欢乐世界等属于典型的区域级主题公园。深圳、北京、上海、成都、武汉等主题公园的投资规模基本在17亿~25亿元之间，越往后投资规模越大（保继刚，2015）。考虑到华侨城集团在控制开发成本方面已经积累了相当的经验，加之现金投资和建设成本相应增长，目前投资一个类似欢乐谷一样的主题公园大概需要30亿元。根据保继刚提出的测量主题公园门槛游客量的模型（保继刚，2015），我们很容易得到，按照目前欢乐谷、方特、长隆等公园标准门票定价于230元左右的水平，区域级主题公园在30亿元投资下，门槛游客量至少为280万人次，才能实现盈亏平衡。

如果一个区域级主题公园需要280万人次才能实现盈亏平衡，那么一个城市需要多少人口呢？或者说这个区域级主题公园周边 2小时车程范围需要多少人口呢？这就涉及渗透率的问题了。市场渗透率指的是在区域主题公园总体市场中，某个主题公园品牌（或者品类,或者子品牌）产品的使用（拥有）者比例，也可以直接理解为用户渗透率或者消费者占有率，是一个品牌在市场中位置的总和，它是多年形成的结果。市场渗透率用以衡量现有市场区间群体访问一处景点的倾向性，一般表示为总客流量在相关市场总体规模中的比例。市场渗透率乘以每个现有市场范围内的合格市场人数，即为预测的潜在客流量（古诗韵，2013）。

美国主题公园高度依赖一级市场，但各个公园之间渗透率的差异显著，市场渗透率从13.4%到接近60%变化（王刚，2009）。古诗韵将深圳欢乐谷的市场划分为两级市场：一级市场，即本地居民市场和二级市场，即本市以外的市场，以此来计算市场渗透率。经测算，到2018年，深圳欢乐谷的一级市场渗透率应该在 25%左右，而总体市场（一级和二级）的渗透率应该在30%左右（古诗韵，2013）。值得注意的是，由于深圳没有自然风光和 历史 遗迹，主题公园是城市主要的 娱乐 项目，其市场渗透率应该高于全国其他城市。换句话说，30%的市场渗透率，在中国应该属于较高的市场渗透率。其他城市 历史 遗迹丰富、自然 旅游 资源雄厚、城市休闲 娱乐 选择较多的城市，其主题公园的市场渗透率不会比欢乐谷高。

综合门槛游客量和渗透率的分析，280万人次的门槛游客量需要中心城市区域2小时范围内的市场人口应该达到900万人以上，且能够较为日常地接受高达200元以上的门票价格。当然，这只是一个粗略的估算，为模型的建立提供了基本的参照线。

3.评估模型的建立

根据前面的分析，结合学者提出的区域级主题公园的建设标准（Clave，2007），区域级主题公园布局的城市区域要求需要满足以下几点基本要求：

（1）2小时车程范围内约900万人口［约280万人次的门槛游客量/30%的渗透率 900万（人口）］；

（2）区域范围内经济较为发达（以确保具有较好的，可持续的重复购买力）；

（3）有较大规模的区域 旅游 者（2小时车程外市场，约占主题公园游客量的10%~30%）；

（4）区域交通条件优秀（尤其是大型公共交通通达性）；

（5）气候条件适宜（主题公园全年营业时间较长，雨日数少）。

然而，上述因素，既有宏观层面的，也有中观和微观层面的因素，其中一些因素还同时涉及宏观和微观尺度，如交通条件。构建一个区域级主题公园城市选址模型，可以从宏观选址、中观选址和微观选址这三个角度根据具体指标和数据，一步步进行区域级主题公园市场选址的衡量和评价，确定合适的选址，主要分为3个层次和步骤：

宏观选址：即确定以某个区域中心城市为原点，周边大致2小时车程范围的区域。如以广州、上海、北京、西安、成都、武汉为中心城市。当然，某些区域中心城市的2小时车程半径区域可能是重叠，例如广州和深圳、天津和北京、无锡和苏州等。无论是否重叠，或者重叠多寡，测算方式都是一样的。

中观选址：指在宏观选址确定的区域范围内选择特定的城市，一般是地级市，部分发达区域可以选择县级市（或县）。例如，在广州2小时车程范围内的城市就要评估广州、东莞、深圳、清远、中山、珠海等。许多成功运营的主题公园并不一定选择区域内经济最发达的大城市，而是选择周边的中等城市。

微观选址：指在中观选址确定的城市中选择适宜开发主题公园的地块，是非常具体的选址。例如，在广州开发主题公园，是选择在天河区、番禺区还是海珠区的哪一块地块？微观选择需要考虑的因素很多，许多做失败的主题公园其实在宏观选址和中观选址上都没有问题，就是在微观选址上欠妥当，导致开业后游客的实际到访量低于预期。

指标的遴选和数据获取

本评测模型各层级主要影响因素及其权重是通过两轮专家打分法确定。在第一轮次中，课题组根据现有研究和研究者经验罗列出一系列影响因素，并根据影响层级进行划分，部分因素可能同时在多个层级出现。课题组将罗列的影响因素清单发给专家，由专家按照李克特5度量表进行评分。最终根据影响程度最大的4~5个因素作为该层级的影响因子。在第二轮次的专家咨询中，课题组扩大了受访专家的样本，将前一轮确定的各层级因子列出，向专家咨询权重。最后根据专家给出的权重平均值取整，得到模型权重。

1.宏观选址

区域级主题公园的宏观选址主要考虑气候条件、区域人口规模、区域经济水平和区域 旅游 发展这四个评价要素。如果以宏观最佳选址条件为100分计算，那么评价要素的占比是：宏观选址（100分） 气候条件（20分） 区域人口规模（30分） 区域经济水平（30分） 区域 旅游 发展（20分）。其中，气候条件主要指影响最大的是气温条件和雨日数，适宜气温月份使用各月平均气温，一般气温越冷越不适合，因为一年的营业时间较短，同时全年雨日数越少越好；区域人口规模包括区域常住人口和流动人口，流动人口数量根据第六次人口普查数据报告，相比之下，常住人口规模更为重要；区域经济水平用区域GDP、人均GDP和第三产业比重来测算，数值越高越好；区域 旅游 发展用区域 旅游 人 （次）数和 旅游 收入来测算，其中区域 旅游 人数为各个城市公布的 旅游 人次数，而非酒店统计的过夜游客数。

2.中观选址

区域级主题公园的中观选址主要考虑该城市的交通条件、城市 旅游 发展、竞合状况和周边配套这四个评价要素。如果以宏观最佳选址条件为100分计算，那么评价要素的占比是：中观选址（100分） 交通条件（40分） 城市 旅游 发展（20分） 竞合状况（30分） 周边配套（10分）。其中，交通条件需要同时评估城市通往区域中心城市和周边城市的外部交通和城市内部的交通情况，这是中观选址的关键，必须能够确保大客流的顺利、便捷到达，尤其是必须具有通达区域中心城市的公共交通系统。

城市 旅游 发展包括该城市的接待过夜人数（非 旅游 人数）、星级酒店数量、星级酒店出租率和城市 旅游 吸引力，其中城市 旅游 吸引力采用专家打分法，判断依据为：

（1）该城市是否为区域 旅游 流的主要方向；

（2）该城市是否为区域 旅游 资源的富集区；城市 旅游 形象是否较好；

（3）该城市是否有良好的 旅游 消费习惯（包括夜间）。

竞合状况方面需要同时考虑该城市与2小时车程范围内区域城市的同业（ 旅游 景区、主题公园）竞争状况，其中一个竞争关系的专家打分项是用于调整中观选址的个体差异因素，由专家主观判断好坏，判断依据为：

（1）与城市现有主题公园是竞争还是合作；

（2）城市是否可借力（周围的核心景区）；

（3）城市是否已经具有良好的主题公园现实市场；

（4）城市是否有与主题公园形成互补的其他景区；

（5）城市是否有主题公园相关的产业链；

（6）城市是否有与主题公园相配套的酒店和餐饮品牌。

周边配套也采用专家打分法，定性标准为：

（1）城市商务区越发达，城市后工业特征越明显，越适合主题公园布局；

（2）城市工业越发达，工业形象越浓重，越不适合布局；

（3）城市住宅区越多，尤其是高端住宅区越多，越适合。

3.微观选址

区域级主题公园的微观选址涉及诸多个体地块因素，具体城市的 旅游 流向、流速、流量和流质（ 社会 人口结构）不同，不可简单量化评估，针对具体地块，需要开展可行性研究，具体要求如下：

（1）市场研究：潜在市场规模和消费力，现有 旅游 流的流向、流量、流速和流质，目标市场的消费习惯和偏好，目标市场的消费者行为规律（出游范围、出游组合、出游方式等）；

（2）地块研究：地块气候分析、地块的地形地貌、水系状况、周边社区状况、周边商业状况、周边工业开发状况等；

（3）交通分析：公共交通状况、外部交通状况、交通服务、停车场规划、轨道交通等；

（4） 旅游 区位分析：周边 旅游 景区和线路的竞合关系、周边配套分析等。

结果与讨论

根据区域级主题公园的宏观选址指标体系和区域级主题公园的中观选址指标体系，对中国主要城市进行主题公园开发的适应性进行了评价，遵守评分规则和评分标准：

（1）两个层次独立评分，互不影响，如宏观选址评分高，并不会折算到中观选址评分；

（2）上一层级决定下一级层级，如宏观选址不理想，就没有必要继续中观、微观选址。

根据测算，得到以下结果，如表1所示。

根据表1可知，由于北京、上海、广州、深圳已经开发了相当数量的区域级主题公园，虽然这些城市有良好的宏观区域得分，但在选址开发区域级主题公园的时候，仍需谨慎。因而中观评分并不一定比其他二、三线城市高。上述评分表仅供参考，在使用上需要注意以下几个问题：

（1）宏观选址分数越高，说明中心区域范围内潜在市场规模越大，超过75分以上的区域内，或可选择多个城市布局。换句话说，这样的区域可以同时开发多个区域级主题公园。

（2）宏观选址分数越低，说明中心区域范围内潜在市场规模或购买力不足，宏观选址低于60分的中心区域尽量不要布局，但其范围内中观得分较高（超过70分）的城市，可以考虑布局一个投资较小的城市级主题公园，如宁波、大连、石家庄、长沙等。

（3）宏观选址分数在60~75分之间的区域，只能选该区域内中观选址得分最高的城市布局。

（4）同属于多个中心区域的城市，即使宏观选址得分较低，若中观选址得分较高，也可考虑布局，如苏州、无锡、上海等中心区域内的其他城市。

（5）中观选址得分较低的城市（一般低于75分），建议都缓投资或小投资。

（6）宏观选址低于60分、中观选址也低于60分的城市均不建议投资区域级主题公园，部分城市可考虑建设城市级主题公园。

根据同一宏观中心区域优选中观评分最高城市的原则，得分次低的城市自动再下降下一梯度，例如本来绍兴按照得分应该排在第四梯度，但由于杭州是区域首位城市，则绍兴自动再下降到第五梯度，可以对以上城市是否适宜主题公园开发，以及适宜哪种级别主题公园开发进行评价，如表2所示。

注意，以上分析和评估仍有诸多例外，如：

（1）中国城市处于快速发展中，相关因素变化较快，尽管一些城市可能现在不适宜，但在未来几年内就可能达到开发区域主题公园的标准。

（2）本评测仅仅针对宏观和中观选址，并未就微观选址进行评估。在具体应用时，应该注意特殊的微观区位。例如，某些城市在宏观和中观选址上的得分不高，但其某个地块却因为临近区域市场而可能获得较好的区位，适合开发主题公园。

（3）这个评估并未考虑具有能够吸引大规模专程市场的目的地级主题公园。目的地级主题公园的选址模式诚如前文所述，并不完全适用本模型。毕竟，目的地级主题公园自带相当比例的中远程专程市场，并不完全依赖于区域市场。

总体上，随着中国经济的发展和城市化的加快，城市居民对主题公园的需求将不断增加，满足主题公园开发区位条件的城市也将增加，从目前一线城市走向二线、三线甚至部分四线城市。本文仅仅为当前中国城市开发主题公园提供了一个基准线。由于各个城市对主题公园开发和支持力度的不同，相应土地获取成本、项目建设成本、配套建设成本，甚至部分后期运营费用并不一定完全由公园承担，而是通过某种财税政策、投资激励措施、转移支付甚至国企参股投资等方式将开发成本转移到了其他主体。主题公园表面上的开发和运营商可能是轻资产运营。在这种模式下，由于不考虑开发成本折旧问题，那么主题公园适宜开发的城市要求就进一步降低了，适合开发的城市范围就扩大了，项目也可行了，但主题公园的可持续经营仍缺乏足够的潜在市场。

第一，因为我们要根据宏观因素来进行选址，各个方面都是要考虑到的。因为有一些宏观的因素也必须要包括在内。

第二，我们更应该要考虑微观因素，然后考虑一些当地的一些情况变化，这样的话才有利于我们选址。

第三，我认为也是必须要把他们两个相互结合，这样的话才能够让最多不在一个流量大，然后也是能够挣钱多的地方这样的话来去选择。

第四，是必须要考虑的，因为每个人都是有一些那种从众心理，所以应该也是要开在一个比较繁华的地方，这样的话应该也是能够吸引很多人的。

第五，我认为应该也是很不错的一个因素吧，因为宏观和微观他们两个相结合，这样的话都能够让俱乐部会变得更加的合理化，而且也是能够让它的地理位置是非常不错的。

所以我认为选址他们宏观因素和微观因素都是很重要，我认为是缺一不可，所以不能够来评定哪个到底更重要。

提起开店选址七不选，大家都知道，有人问开店如何选址？另外，还有人想问开店如何选址，你知道这是怎么回事？其实开店选址要避开那些需要注意什么，下面就一起来看看开店如何选址？希望能够帮助到大家！

开店最麻烦的事情有二件：一是就是如何来选好店铺地址；二是选到合意的地址后，又担心自己是否能看得准该地段的生意如何。因为对开店的来讲，地段是相当重要的一个因素，套用李嘉诚的说，地段，地段，还是地段。根据很多客户开店的经验，我们总结了一个简单的低成本的招术来搞定选址的困扰：店铺门口聚财的方法。

：.确认要开店了，那么先坐这个城市的公交车沿城市重复跑。选用不同的时间段（周一下午，周三下午，周六下午），这叫宏观调控。理由：1、你要先更熟悉你所选的目标城市的地理人文，可能你在该城市生活了20多年甚至更长，但是这还不够，因为你之前是以出世的心态在城市生活，和现在以（开店）的心态是完全不同的，所了解和看重的完全不一样；2、跑下来，哪里人气旺盛，哪里萧条，哪里是新区域，你就一目了然心中有数了。可能三圈跑下来你会发现，很多以前自己觉得偏远的地方，现在竟然人潮汹涌；以前以为商业旺地，现在有可能正在大中了！这就是不识庐山真面目，只缘身在此山中；3、为什么建议坐公交车，而不是选用其它的交通工具呢？是因为公交易车是最平民的工具，让你深刻明白，自己不努力赚钱，就得永远搭公交车，二是让你明白赚钱是要付出辛勤和汗水的事情。

第二：公交车一般会行经城市的主要繁华区域或者主要街道，绝不会遗漏，这会让你对所有主街道有个认识。如果是自己开车或者坐的士的话，可能直奔目的地，那么难免挂一漏万。

第三：公车行驾驶缓慢，你可以慢慢观察，看到合适的地方就下车。自己开车的话难免走马观花。1、为什么选用不同的时间段而且都是在下午呢？因为一般的零售店，通常是中午开始生意才会好起来。如果大清早跑出去，难免看到冷冷清清的场面（早餐店除外）。这是选下午的原因。2、选三个时间点，是因为做零售，和节假日是很重要的日子，选周六做样本，可以让你看到的人气。周一是比较差的时间段的人气。周三是正常的日子。3、三个时间段跑下来，跑三次，是为了使数据更。取平均数，那么大概的店铺地址就心中有数了。4、跑的时候记得带笔和，随时记录下来。再带数码相机，可拍些照片回去参考。

到此则宏观调控完成。大致选哪些区域范围就有数了。接下来就开始微观方面的行动了。

微观方面需要更具体细致的去执行、记录，才能得出比较的目标。为什么开店不能睡店里。

必备物品：笔和/相机；自行车/或步行。饮料一瓶，太阳帽一顶。方法：在之前宏观调控里面圈定的目标区域内一个一个选。在你通过介绍/中介而的目标店地址旁边徘徊，记录如下问题：

1、先去街道旁边方圆1里内记录有哪些学校/单位/公司//小区在旁边？找商铺的十二条口诀。

2、该街道主要是哪些店铺，他们销售的商品是什么？

3、是？中档？低档？

4、经过这条街道的人是什么年龄段的多？

5、男性还是女性多？

6、是本地人多还是外地游客多？

7、他们的穿着是高中低的那一种？

8、他们是快步走过还是会在街道上慢慢停留？一项事业的成功往往离不时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。开店选址是很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。租门面最的大忌讳。

1.交利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。

2.接近人们的场所。如剧院、院、公园等所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。

3.选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。新手开店如何选址。

4.要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。

5.选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。

6.根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。商铺风水十大禁忌图片。

7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

8.位于商业中心街道。东西走向街道坐北朝南；南北走向街道坐西朝东，尽可能位于路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。

9.要选择有空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。商铺门口风水十大禁忌。

10.选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热目前未被看好的街道或市区。

附加：要考虑安全问题。安全！！！！！！！做生意门口忌讳放什么。

以上就是与开店如何选址？相关内容，是关于开店如何选址？的分享。看完开店选址七不选后，希望这对大家有所帮助！