随着我国贷款政策逐步放宽松，全国各地普遍房价上涨。在这种情况下就产生了这样一种现象，签证卖屋买卖合同并支付定金后，房主突然以各种理由说房子不卖了，这时基本上只需要支付买家相应的违约金即可。但是就算支付了违约金，由于房价上涨，可能再进行出售时可多卖几十万元，所以，很多人跟风这样操作。
为了买房，在深圳拼搏多年的王先生这几天夜不能寐。王先生于２月签订了上海一套房屋的买卖合同，并支付了３０万元定金，想不到３月却被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头：签合同时自己酒喝多了。但王先生随后发现，该卖家其实将这套房屋加价３０％在其他中介挂盘出售。与卖家协商无果之后，王先生只能寻求法律途径。根据《合同法》的规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但即便胜诉，王先生也只能获得房产成交价２０％的违约金，远远抵不上这段时间的房价涨幅，这样还能赚钱的。
那么，卖房人出现违约的行为应该怎么办呢？第一，房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖执行困难。第二，违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金；第三，解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。
在房价涨的飞快的情况下，如果卖家硬要违约不卖房，那么，有没有办法可以降低买家的这种风险呢？可以从以下两个方面来进行约束。可以从定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金高可以达到总房价的２０％。如果一方违约，另一方可以要求双倍返还定金。比如一套房子售价２００万元，如果定金约定为４０万元，违约双倍返还就是８０万元。而从违约金方面来说，一般违约金不能超过总房价的３０％。２００万的房子违约金高可以约定为６０万元。当时人可以根据实际情况来看，如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖家自然也就不会违约了。
所以，买房时请一定要了解清楚房屋状况，在签署合同时仔细阅读条款，尽量将自己的利益大化话，尤其是在房价飞涨的情况下，一定要留意房屋买卖违约金的问题。
房价大涨的当下，很多二手房房主会选择违约来达到涨价的目的。为了防止这样的情况，购房者买房应当注意什么？
卖家坐地起价买家告上法院
南京一购房者买二手房，跟卖家谈好价格签了合同，并支付了10万定金、70万解押款。没想到对方拿了钱后，提出加价。多次交涉无果，购房者把卖家告上法院。其实，房价大涨的现在，类似情况屡屡出现。
除去违约金 房子重卖还多赚几十万
河西一带名校的教育地产，交易双方谈好的成交价格是370万元。但是同一小区同一楼层面积相当的房子，标价高达500多万，低的也标到450万元。卖家违约，按照双方的合同约定，违约金是20万元。对此，购房者认为，卖家应该返还10万定金之后，再赔偿20万元。而售房者认为，只是双倍返还定金，一共20万元。按照网上的最低房价，售房者即使赔付20万违约金，把房子重新卖掉，也能多赚60万元。
房价涨得快，如果卖家硬要违约不卖房，有没有办法可以降低买家的风险？
专业人士建议，可以从定金和违约金两个方面来做一些约定。
定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金最高可以达到总房价的20%。如果一方违约，另一方可以要求双倍返还定金。比如一套房子售价100万元，如果定金约定为20万元，违约双倍返还就是40万元。
违约金方面来说，一般违约金不能超过总房价的30%。100万的房子违约金最高可以约定为30万元。他认为，如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖家自然也就不会违约了。
定金、违约金，是两种维权的渠道。如果卖家违约，购房者应当明白可以二选一，但选择了一种方式，就不能同时再用另外的名义索赔。
（以上回答发布于2016-03-04，当前相关购房政策请以实际为准）
点击查看更多房产信息
法律对于双方约定违约金的数额并没有明确比例的规定，只有在出现纠纷而涉诉后，才规定了上限，合同法司法解释规定，一方主张违约金的，不得超过实际损失的30%，比如，一方因对方违约造成了1万元的损失，那违约金大致能主张3千元，也就是说我们可以主张1万3千元的赔偿，其立法目的在于违约金是以补偿为主，惩罚为辅。当然，各地法院甚至不同的法官对于违约金的判罚都不尽相同，自由裁量空间相对较大。但是，在合同中，违约金条款具有一定的威慑作用，它是合同双方在打算违约时要考量的成本。因此，在房屋买卖交易中，约定10%的违约金并无不妥，因为是合同条款，属于双方当事人的共同约定，约束的是合同双方，其并不违反法律规定，因此属于合理的。这里律师提醒大家，不要过分重视违约金的效力，因为虽然约定的很高，但在法庭中很可能不会得到法官的全部支持，但是也不要轻视违约金，因为，它属于双方当事人的真实意思表示，对双方具有合同约束力。
