2015年5月，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，将其名下一套位于北京西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金方式支付。
沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未如期办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故告上法庭。
法院认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致，要求程女士沈先生办理房屋过户。
相信很多二手房的购房者，都遇到过这样的问题。作为买房人真的就只能接受或违约吗？应该如何保护自己的利益不受损害呢？
第一个问题：卖方要求，买方可以不答应吗？
当然可以。如果卖方还没有构成违约，可以双方进行沟通，尽量按合同履行。如果卖方拒不按合同履行，比如消极回避，根本不愿碰面，到了约定的日期，不进行网签或审核等。买方可以对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证，要求对方履行合同的同时支付违约金。
第二个问题：如果卖房宁愿违约也不卖房怎么办？
卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。
这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。
这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定；后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价终会落的一场空。
第三个问题：已构成违约，如何判断差价损失？
在计算房屋差价时，房屋现价值的多少很关键，但往往双方当事人对这一点的认识相差甚远。
法庭在确定房屋现价值的时候，首先会让双方当事人进行合议，由原告方提出一个价格，如果被告方也认可的话，法庭便可以以合议结果作为依据。如果双方合议不成，法院可以向有关机关进行调查咨询，也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义，法院还可以进一步补充。
在双方都认定的情况下，法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意，可以依照鉴定程序，由双方共同选择一个鉴定机构，进行鉴定，终确定一个合理的价格。
第四个问题：对卖方违约事实要怎么取证？
买方若想对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证，可以在中介主持下进行协商，由中介作为第三方证人；对沟通过程进行录音；通过手机短信获取对方违约的信息；向公证处申请证据保全等。
第五个问题：卖方反说是买方没有按期履约怎么办？
如果卖方回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。
函件要以特快专递形式邮寄，建议买方委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。
卖方收了定金后拒不卖房要求赔偿如下：买方可以要求卖方在约定期限内履行买卖义务，赔偿其超出日期的损失；期限届满后卖方仍拒绝履行的买方可以主张解除合同，由卖方无条件退还所有购房款项、赔偿双倍定金。
【法律依据】
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
卖方房屋不想卖了怎么办 一、双方还没有签订正式 二手房买卖合同 。 买家刚刚交付了 定金 ，但还未签订正式的 买卖合同 ，此情况下法律关系较为清晰，相当于预 购房合同 ，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张 违约金 赔偿。 二、签订了定金协议和买卖合同后，卖家反悔。 买家可以这样维权： 1、上诉法院，要求判决强制过户。 当买方同时满足以下5个条件时，可主张强制过户： (1)签订的买卖合同有效(2) 购房 人具有购房资质(3)购房人具有足够购房款(4)卖房人构成根本违约，即卖房人明确表示不卖的 证据 材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料(5)交易房屋未被限制，如查封、扣押等实务中，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定。 同时需要注意的是： (1)如果卖方已经将房屋另行出售给了其他人(此人不知情)且已经完成过户的情况下，卖房人已经无法实际交付房屋了。在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。 (2)法院只可能判决强制过户，但并不能由法院判决或裁定户口迁出。 2、买方有权 解除合同 ，并要求卖方承担 违约责任 法官会根据以下因素来综合判断违约金的具体数额： (1)买方的实际损失(2)卖方的恶意性程度(3) 合同履行 的程度(4)其他因素此外， 买房 人也可同时要求卖房人按照合同约定承担其已向房屋中介公司支付的费用。 3、双倍返还定金 买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方。 若法院判决的违约金数额低于买方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是买房人的实际损失)，那么买方还可向卖方主张赔偿其损失但违约责任和 定金罚则 只能二选其一，不可同时适用。三、签订了买卖合同后，购房款也交了，卖家反悔。 卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。 “合同继续履行不存在现实困难”主要是指： 一、涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封二、涉案房屋上没有 抵押 等他项权，若有，也应具备涤除条件三、买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。 这种情况，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入 诉讼 阶段的胜率都是很大的。 如果碰到购买房屋时，突然卖方不想卖房屋的情况先不要着急，您需要看自己是否交纳了定金或者是与卖方签订了购房合同。如果灭有签订合同，但是交纳了定金，那么以法律的角度来看就相当于双方已经形成了一个预购房的合同，买方是可以向卖方主张赔偿的。如果签订了合同事情就容易解决了。
