二手房市场相对新房而言监管力度稍弱，近期以来，北京、成都、厦门等城市陆续出台二手房资金监管政策，要求通过中介居间成交的必须进行资金监管，自由成交的自行选择资金监管不监管，以期减少二手房交易的风险，但是其监管的资金只包括首付款和贷款，定金、税费那些是不包括的，另上有政策，下有对策，因此二手房交易风险仍然多多的存在。
实行资金监管前：
1、你看好了一套房，有意向买，想让中介帮你和卖家谈，那中介可能就要你给诚意金，几千上万的都可能，如果谈不拢价格，你又没有约定好，诚意金是不会退的。其实中介收取诚意金是违规了的，但是这又算是个潜规则，因此给的时候要签订协议，约定好事项，如果顺利，诚意金就会成为房款的一部分。2、中介拿到首付款，拖一小段时间再以莫名其妙的理由说卖家要解除合同，然后把首付款退还给你。相当于你免费借钱给中介，然后他可以拿钱做其他的事，还有可能一直给你拖起，浪费了你的时间和精力！
3、拿到钱跑路，就算抓回来了也可能拿不到钱了，痛苦至极。这种情况比较少见，选择较大的正规中介机构能够很大程度避免。4、由于中介收取中介费和总房款挂钩，交易中途当地房价若是上涨，中介可能会怂恿卖家违约，双方签合同的时候如果没有约定的很清楚，受伤的还是自己。
实行资金监管后：确定交易前，中介以资金托管程序麻烦之由劝你不要进行监管，然后过户的时候谎称你们是自由成交，那么这样一来所存在的风险就包括了上述所有。
说完中介的猫腻再来说说卖方的猫腻：
1、房子抵押问题：房子若是抵押给银行，那能够在房管局查出来；如果是卖家“抵押”给外面个人或者公司，就是两者之间签订一纸协议，房管局是查不出来的。只要卖家藏着不说，交易是能正常完成，在过户完成后7天内个人或者公司要是找上门来的话，房子可能是要被冻结。2、签订合同时，卖方利用人们法律知识欠缺，将“定金”写成“订金”，设下陷阱，买方不注意签了，等以后卖房违约就不会退双倍，仅是全额；这等于是卖家给自己设置了条后路，如果后面房价涨了，他想违约就违约，不承担任何损失。3、交易过程中因一些原因卖方违约，然而合同中本身的一些违约责任约定使违约者所受惩罚不能与买方损失相当；有些卖家违约违的理直气壮，该赔付的就赖着不赔，也非常耗时耗精力。
4、等一切程序都办完了，产权证到手了、房款结清了，最后落户又是一大关。原房主如不积极配合户口迁出，对于急于落户或子女入学的家庭又是麻烦一桩。
看到这有人会问，难道只有中介和卖家会违约，买家就不会吗？当然也是有可能的，但买方违约无非就是房子不买了，在整体房价稳中上涨的大趋势下，此类买方违约造成的损失有限，所以通常不易造成严重纠纷。
如今二手房已经成为很多人的置业选择，相比新房，二手房选择面更广，价格多元化，配套设施相对完善。
然而相较于新房交易只需付首付，签贷款协议，签购房合同，按时还贷等一系列简单易懂的操作流程而言，二手房交易的流程相对复杂，一不留神，就可能踏入“陷阱”，对于这些可能存在的“陷阱”大家千万不能掉以轻心。
那么二手房交易中容易存在哪些问题呢？
今天，就让咖姐和大家一起一探究竟~
要说在交易过程可能会踩到的坑，首先我们必须了解二手房交易流程，结合实际去分析此流程中可能会出现的问题。
首先，上干货！一张图让你看懂二手房交易全过程：
接下来，咖姐将基于以上交易流程来结合实际盘点一下需要注意的一些具体事项：
买家资质审核&卖家查档确权
这一步至关重要，能够清楚进行买卖双方摸底。
1买家购房资质审核：深圳户口，以家庭为单位有一方为深户或在深缴纳五年连续社保。
2买家贷款资质预审：收入证明&银行流水是否可以达到银行的贷款要求；是否有逾期以及逾期情况是否恶劣到影响银行批复；需要确认是否首套，贷款名额是3成、5成还是7成首付。
3了解房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等情况。
4卖方必须是房屋产权所有人（注意是一个人还是多人共有房产），通过查验产权证和产权人身份证核实。
交易双方签定买卖合同
摸底完成，确保双方具备买卖资质后，则可以进行签约。
签约注意事项：
1定金缴纳：一般行业内定金支付比例为5-10%，但由于部分银行首付款监管要求至少达到25%，故防止现金流套牢太多，定金一般控制在5%左右。敲黑板！核实卖家的债务状况非常重要，尽管已经查档，但核实债务也必不可少。如果卖家债务多，定金缴纳将会存在较大风险（万一卷款潜逃呢），建议定金可以在交易完成前托管在居间方，交易完成后再由居间方转给业主。2确定银行资金监管时间：买家要根据自身情况，确定首付资金来源，是售楼尾款还是银行理财。基于此情况与卖家协商一个相对宽裕的时间，否则将会面临在约定时间内无法结清尾款导致违约的风险，届时自己会处于非常被动的位置。3
确定赎楼归属：赎楼归属有三种：卖房自行赎楼、买房赎楼、委托担保公司赎楼，如是后者，需在签署合同后尽快进行委托公证。赎楼需提供资料（卖方）：买卖合同、身份证、房产证、抵押贷款合同。
4学位锁定：在深圳，购买二手房很大程度上是因为学位。而偏偏深圳大多数区域是学位锁定制。因此在签约前务必要确定学位是否有锁，如有锁定则要确定解锁时间是否能跟自己小孩读书时间相匹配。5交房保证金：如自住房或空置房交房保证金一般缴纳5000-10000，如出租房，一般缴纳金额为两个月租金。交房保证金主要目的是为了结清房屋本身水电燃气费、物业的欠款费用，防止后期产生矛盾。
注意：二手房买卖环节多，耗时长，在交易的各个环节，购房者都应注意保留相关文件及证据，比如转账记录、沟通记录等。必要时可以诉至法院维护正当权益。
如果选择专业的中介进行房产交易，则能够避免许多风险：
例如深圳中原地产，就严守18道安全交易流程，设置多道“关卡”来确认房屋没有问题：
首先，在接受业主委托时，深圳中原地产会要求业主提供“两证一书”（身份证、房产证/不动产权证书、二手房委托合同），而后对于业主材料及房产相关信息进行核实，包括房屋面积、地址、年限、共有人等。在接受委托时就率先确认了产权的有效性及相关信息。
其次，在签订合同前，深圳中原地产仍会再次查档，确认产权交易的有效性。而经过风险管理部专业律师团队把关与审核的合同，也明确约定了双方的违约和赔偿责任，避免“一房二卖”等情况造成经济损失。
还有在发放定金前，同样会再进行查档，确认无误后才会发放定金。对于每一次查档资料的审核，深圳中原地产都会严格把关，保障买卖双方的交易安全。
买卖双方做资金监管及按揭
买卖双方需准备好签约材料：身份证明文件，资产证明（收入证明、银行流水、股票或其他资产等），在约定时间内做材料提交。
在这个环节有什么需要特别注意的呢？
1
银行的选择：一般而言，首选利率低的银行。
虽说许多外资银行的利率低于中资银行，但是结合实际情况，仍优先选中资行。
根据客户资质以及要求的不同通常要选择跟自身情况适配的银行，选择考量点主要有几个方面：
a.银行额度是否充足，放款速度是否快速（影响到赎楼过程中产生的利息）。
.是否需要申请税费贷（目前只有部分银行可审批税费贷，弥补买家首付资金的不足）。
c.是否有后期融资的需求（部分银行在房产增值后，可在不赎楼的情况下给客户额外申请一笔消费贷，类似加按的政策）。
2
公积金贷款：如做公积金贷款，需要提供买家的房屋查询清单，个人公积金贷款上限为50w，家庭名义申请则是90w。
3
确定贷款成数：查询征信报告，确认买家名下购房记录，则可确定首付3成、5成或7成。
赎楼
通常在贷款批复后一周时间可完成赎楼过程。
如果卖方自行筹措资金将房子赎出，取回房产证撤销抵押登记，这种方法能最大限度地规避风险，对于买方而言，这是最理想的结果。而在无法实现业主自赎的情况下，就应通过正规的担保公司赎楼去最大程度的化解风险。
通过正规的担保公司赎楼，一般有两笔款赎楼和一笔款赎楼两种方式：
两笔款赎楼：两笔款赎楼是指卖家向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款，用于提前还清原贷款，赎出房产证。业主赎楼与买方按揭互不相关，这种赎楼方式对于买方而言风险是最小的，一旦出现卖方无法按时清偿贷款的情况，银行将直接要求担保公司承担担保责任，而担保公司则会追究卖方责任，买方利益则可以最大程度的得到保障。
一笔款赎楼：买方通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款，其中只需支付担保费，业界常称为“一笔款赎楼”。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在银行发放按揭贷款时就开始逐月供楼。如果是一笔款赎楼，在担保期间交易一旦出现问题，银行会追究担保公司责任，而担保公司承担责任后则会要求买方承担责任，买方的利益仍然无法保证。
对比两种赎楼方式，在通过担保公司赎楼时，采用两笔款赎楼往往更为安全。在此方面，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，最大程度上避免了购房者钱房两空的风险。
办理过户
过户前有两个必要条件：
1
买家定金+银行首期款监管金额+银行批复的贷款金额=房屋成交总价
这其中涉及到一点：有可能审批金额达不到可贷款成数，也就是说，买家资质可贷7成，而实际审批达不到7成，那么这个缺口需买家补上。
2
卖家取得房产证原件，也就是我们通常说的红本，并且房产无任何抵押、查封的状态。
3
办理过户手续。如双方无法约定统一时间，可以委托公证给他人代办。
过户需要准备资料：
买方：婚姻证明、户口本（户主页、夫妻及未成年子女页）、身份证（配偶的身份证复印件）、非深户准备5年或以上社保清单
卖方：身份证、房产证
注：如果卖方房产满5年且是深圳唯一住宅可免个税，需提供资料：夫妻双方身份证、户口本（包含户主页、夫妻及未成年子女页），婚姻证明，房产证。
取新不动产证&抵押
过户递件后，通常5个工作日取证。取证和抵押是两个步骤，基本能在一天内完成。
注意事项：
1
先缴税后取证，这里需要注意的是税费是否准确，特别是个税，如果是满五唯一是否已减免，这里还有一个细节，如果过户价和原购价一致，则个税不受满五唯一限制也可以减免。
2
取证后需及时抵押，如果不抵押的话则银行无法放尾款。
买卖双方按约定好的时间交房
银行发放尾款后便是交房环节，交房时需要办理水、电、煤气、物业过户等事宜。水电交接的过程中需要关注：
是否有欠缴，若有欠缴则需让卖房及时缴清。
交接时注意查看水表电表记下当前额度，向燃气公司问清当前额度。
水电燃气、物业过户需准备资料：
① 身份证原件及复印件；
② 契税发票原件、房产证复印件；
③ 托管银行卡账号及复印件。
对于普通人来说，买房绝对是人生中的一件大事，但大多数人较难具备这方面的专业知识，如果选择专业的房地产中介公司为交易提供保障，就免去了很多不必要的风险。
在深圳中原地产，二手房交易严守18道流程，以确保买卖双方的交易安全、资金安全、信息安全。对于直接涉及到“钱”/至关重要的资金安全，深圳中原地产作为中介有着严格的把控：
在交易流程的第3步，深圳中原会托管定金，在反复确认卖方及房屋各项信息的真实性和有效性后才会放定；
在第6步申请首期监管的流程，深圳中原坚持首期款百分百由银行监管，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金；
再比如第10步赎楼环节，深圳中原地产一直坚持“两笔款赎楼”，避免购房者钱房两空的风险。
资金监管是指买家不把房款直接交付给卖家，而是让资金处于透明的第三方监管下。交易成功，资金才会打给卖家；交易失败，资金会返还给买家，可以有效的保障买卖双方的资金安全。
资金监管相当于我们在淘宝网购时所用的支付宝， 交易成功，资金才会打给卖家；交易失败，资金会返还给买家，保障了交易的资金安全。
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二手房交易中，签买卖合同只是交易的开始，过户完成后房屋的产权才真正地属于买家。对于买家来说，过户前不管是支付定金还是首付款都有一定的风险，而资金监管可以在一定程度上防范风险。
（1）房屋查封风险
虽然房屋核验能在一定程度上规避房屋抵押、查封风险，但是如果卖家有其他的债务，比如民间借贷之类的在住建委和银行都没有备案，很难被查出来。一旦卖家还不上钱，房屋就有被查封的风险。如果直接将首付款支付给卖家，不做资金监管，卖家资不抵债，买家将会“钱房两失”。
2017年，我们的房地产基本面出现非常大的变化，其中一个非常明显的变化是楼市的供需关系。数据显示，目前我们的人均住房面积已经超过了30
平米，每个家庭平均拥有1.5套住房，除了资金聚集的热门城市，大部分城市已经实现了供需平衡，而即使在热门城市，资金虽然聚集，但市场也早已向存量房市
场转移。
特别是今年，开发商们都已经被组合拳给打蒙了，在这种情况下，新房供给少，而且越来越有豪宅化的趋势，作为普通刚需购房者，买房势必要向二手房市场转移。但买二手房与买新房相比，其门槛要高得多。
新房的确有很多问题，比如开发商要求同时签个精装修合同，再签个车位合同，房子面积缩点水，但这些与二手房相比，恐怕还只能算是小巫见大巫。
买二手房到底有哪些坑，且听我说道说道。
1、假房源问题
假房源问题一直是二手房的顽疾，现在一些互联网中介上的二手假房源仍然非常多，即使有中介喊出了100%真房源，实际上就行业而言，100%真房源根
本不可能存在。如果你在筛选房源时突然发现了一套物美价廉的二手房，先别急着高兴，这很可能是个假房源。不信打电话去问问看，不是房子没了，就是房子比挂
出来的价格高不少。
玩得都是这个套路嘛，流量加客源。线上跑流量，下线吸引你去门店参观，这就跟中关村一样，你看中的房子没有，可以介绍别的嘛。
破解这个问题倒也不难，先办个新手机号，在网上看到心仪的房子，先打过去，就你所关心的房子的配套、户型、朝向、楼层等问题进行连珠炮式的提问，如果经纪人不能顺畅地回答，这套房子绝对就是假房源。
2、房主也会遇到坑
有些中介为了拿到房源，也是下足了心思，笔者的朋友就遇到这种事，他当初是想“以小换大”，上午把房子挂出去，下午就有客户电话进来了。说是要看房，
最终被这位朋友识破，所谓的客户其实就是中介自己人，两个经纪人一块唱双簧，目的也很明显，以显示中介实力，客源多卖房快价格合理。其实很重要的原因是中
介想尽快接管房源，冲业绩。
3、好几年不卖房了，为啥还能接到中介的电话？
肯定会有人有过这样的经验，曾经在中介处挂牌卖过房子，房子是否成交倒是没啥，重点是你可能在这次挂牌后的几年还能接到中介问你是否有卖房计划？
为啥会出现这种情况。有中介朋友道出了其中的秘密：中介是个流动性特别大的行业，特别是今年，现在楼市遭遇组合拳打击，人员进进出出很频繁，新进人员如何开展业务，老客户的信息资料就成为起点。
4、 什么时候付中介费
中介费是一笔不小的支出，现在普遍的中介费比例在2%-3%之间，一套房子200万，中介费就得4-6万块钱，现在的房子恐怕早已不止200万了。但
是什么时候交中介费，还是应该仔细斟酌的。二手房的交易流程非常长，不同的中介要求付中介费的时间也不一样，通常情况下，中介会要求网签前交齐中介费。这
个时候中介并没有完全履行完职责，后面还有房屋解抵押、过户、申请贷款等流程，如果一个环节出问题，买二手房就容易卡壳甚至交易失败。到时候中介费可不是
那么容易要回来的。
5、房屋本身的一些缺陷被掩盖
这里说一个极端的例子，有位朋友买二手房，他对房龄格外关注，因为会影响贷款额度，中介和房主都承诺该套房子的建筑时间是1999年的，但到了银行放贷时却出了问题，建筑时间从1998年提前到1984年，整整提前了15年，商贷和公积金都不会批贷款了。
除了这种建筑时间，其他比如房屋漏水、凶宅等都是二手房瑕疵中比较让人头疼的问题。
二手房比新房风险更大的原因有两点，其一是信息不对称，其二是交易流程更长，环节更多。现阶段，能够做的恐怕就是解决信息不对称的问题。目前这一块在努力的有首付款资金监管、强制房源核验等。
（以上回答发布于2017-04-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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