近来，建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同演示文本》、《商品房买卖合同演示文本》，新版合同愈加重视买房人权益的保护。
住宅城乡建造部有关负责人表明，与2000年的合同演示文本比较，新修订的合同演示文本愈加突出对等保护买卖双方合法权力，在清晰双方职责的基础上，愈加重视买受人权益的保证。
新版分“预售”和“现售”两个文本凤凰网房产讯 3月31日南宁市住房和城乡建设局发布《关于启用2022版《南宁市商品房买卖合同》示范文本的通知——南住建〔2022〕188号》，2022版南宁商品房买卖合同要来了。
以下内容来源为“南宁住建”官方微信
为进一步规范商品房交易行为，更好地履行商品房交易管理职责，保障买卖双方合法权益，切实维护公平公正的交易秩序，积极倡导商品房交易双方当事人使用示范文本并实行合同网上签约备案，经研究决定，从2022年4月15日起，启用2022版《南宁市商品房买卖合同（预售）》、《南宁市商品房买卖合同（现售）》示范文本，原商品房买卖合同示范文本停止使用，已网签备案的旧版合同仍有效。
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在商品房买卖的过程中
消费者该如何“避坑”
并合理保护自己的权益？
新版商品房买卖合同与旧版又有哪些不同？
南宁住建为你一一划重点！
01
首页新增“特别告知”
别稀里糊涂就入手
想必很多人买房时，看到合同里的条文已经一脸懵懂，很容易被开发商牵着走，直到出现问题了才后知后觉发现合同里中有很多重要细节没注意到。为保障买受人的合法权益，合同新增“特别告知”。
其中第六条明确指出：买受人按本合同约定缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其它形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入指定的商品房预售资金监管账户（其中首付款应通过住建部门预售资金监管系统生成的缴款单进行缴存）。
该条还特别指出：首付款应通过住建部门预售资金监管系统生成的缴款单进行缴存，买受人发现转款帐户信息与指定的监管帐户信息不一致，有权拒绝付款。
02
再次强调预售资金监管
用于工程建设
在合同正文的第三章第七条中也明确强调：出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于有关的工程建设。贷款方式付款的，应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户，不得划入其他账户。
同时，该条要求将该商品房的预售资金监管机构、预售监管账户相关信息也写入合同之中，更大限度地避免开发商“拆东墙补西墙”出现楼盘延期交付甚至是交付遥遥无期，进一步保障购房者的权益。
03
办理网签备案有时限
签订合同后不得超过30天
为保障买受人的合法权益，避免“一房多卖”的现象，南宁新版商品房买卖合同在第八章第十八条中作出了明确：买卖双方当事人就合同条款协商一致后，出卖人应当自签订合同之日起*日内（不能超过30日）登录南宁市房屋交易监管系统办理商品房预售合同网签备案，并将本合同网签备案情况告知买受人。
04
不动产证办理方式
新增办理不动产证时限
买房最关心不动产证何时办理，毕竟有证在手住得才能安心！为保障买受人合法合规取得不动产权证，解决“办证难”的问题。
合同增加了办理不动产登记的方式和时限要求：出卖人应该在商品房交付使用之日起180日内，出卖人代办不动产权证书或是提供办理不动产登记的相关材料给买受人自行办理。办理不动产权证书须交纳的登记费由买受人自行承担。
05
细化交付标准
保障房屋质量
买房子本来应该是一件开心的事情，但如果个别楼盘因为存在质量问题达不到交付标准就交房，是不是会影响您的心情。
南宁新版购房合同对商品房交付标准进行了修改：一是需已取得规划主管部门和建设工程消防审验主管部门出具的认可文件或准许使用文件，且工程质量竣工验收合格。二是交付时排水配套设施齐全，并与排水管网连接。委托城市供水企业管理及实现一户一表，并与城市公共供水连接。如使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。
开发商安装了一户一表后不一定交给供水企业管理。为避免开发商或物业捆绑缴费，供水企业抄表到户，有效规范物业乱收费情况，保障业主权益！
06
约定前期物业服务合同期限
小区到底好不好，物业方面也是众多购房者和业主关心的问题之一。
在新版合同正文第九章第二十条要求明确写出前期物业合同起止时间，并指出：合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
对于物业服务企业来说，这既是鞭策，也是激励，只有物业服务企业不断提升服务力，赢得业主的认可，才能合作共建美好家园。
07
增加在建工程抵押的房屋
也可网签备案
增加已设定在建工程抵押的房屋可进行预售合同网签备案的情况。商品房在建工程设定抵押情况下，抵押权人出具同意该商品房预售/转让的证明及关于抵押的相关约定，出卖人向买受人如实告知房屋状况后，双方协商一致后，可进行预售/现售合同网签备案。
日前，青岛市住房和城乡建设局公布了《关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知》（征求意见稿），对建筑工程建设单位工程质量相关方面提出了具体要求，其中对住宅工程质量管理提出了具体方案，提升了对青岛置业者权益的保障力度。
01、全面实行先验房后收房
住宅工程完工后，建设单位按照《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》要求，将分户验收的内容、检查部位、各个关键环节留取的照片等内容按户形成“一户一档”二维码，建立电子档案，未组织分户验收或分户验收不合格的住宅工程，不应组织竣工验收。交付前，按照《青岛市新建住宅工程交付前业主开放活动实施办法（试行）》（青建管质字〔2021〕7号）等规定编制业主开放活动实施方案，组织先验房后收房活动。开放活动后，建设单位根据业主反馈的合理意见进行整改，调整电子档案内容，交房时将最终的“一户一档”二维码电子档案交到业主手中。
02、深化住宅工程质量公示
建设单位应按照《青岛市住宅工程质量信息公示试点工作方案》（青建办字〔2020〕64号）等规定将工程基本建设程序履行情况（规划许可证、施工许可证等）、责任主体单位及负责人、工程建设过程中使用的涉及结构安全及重要使用功能的重点建筑材料检测试验结果、工程设计使用年限、各分部保修时限、分户验收结果等信息向业主进行公示或公开说明。倡导全装修商品房预售前在工程实体内做实体装修样板房，实体装修样板房质量标准及主要建筑材料品种应符合商品房买卖合同约定标准。
03、提倡按套（户）出具质量合格证
建设单位在住宅工程竣工验收合格后，宜按套（户）出具住宅工程质量合格证，并加盖建设单位的公章。住宅工程质量合格证内容应包含工程项目名称和住宅地址、建设单位名称和项目负责人姓名、竣工验收时间和验收结论、住宅售后服务部门名称和联系电话等信息。
04、加强与房屋预售联动管理
住宅工程建设单位因发生违法违规行为、群访群诉、质量安全事故、重大质量隐患被住房城乡建设主管部门责令全面停工整改或给予行政处罚的，将该项目建设单位及其负有责任的建设参与方列为重点监管对象，其建设的项目被列为区、市工程质量监督检查、质量巡查、专项检查的重点，增加监管频次，并由负责项目监管的住房城乡建设主管部门在商品房合同网签备案等方面采取监管措施。
经住房城乡建设主管部门认定，工程不能确定施工进度和竣工交付日期的，由负责项目监管的住房城乡建设主管部门在商品房预售资金、合同网签备案等方面采取监管措施。建设单位整改符合要求后，报经属地住房城乡建设主管部门复查合格，方可解除相应措施。
文件原文：
青岛市住房和城乡建设局关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知
（征求意见稿）
为贯彻落实住建部《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规〔2020〕9号）及省建设厅《关于压实建设单位工程质量首要责任的实施办法》（鲁建质安字〔2021〕14号）等文件精神，全面压实建筑工程建设单位工程质量首要责任，切实加强建筑工程质量管理工作，全力推进青岛建筑业高质量发展，现将有关工作通知如下：
一、明确建设单位质量首要责任
建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，是工程质量第一责任人，对保障工程质量有主导作用，依法对工程质量承担全面责任。建设单位应当严格落实项目法人责任制，全面履行管理职责，开展工程施工质量评价，确保工程质量符合法律法规、工程建设强制性标准和合同约定。鼓励工程质量达到并且超过行业标准、国家标准。
（一）建立健全项目质量管理体系
建设单位应当根据工程规模按照相关规定建立项目管理机构，配备项目负责人、项目质量主管等管理人员，明确其质量责任和上岗要求。建设单位不具备管理条件的，可聘用专业机构或人员，也可委托具有相应能力的工程项目管理机构，对工程建设全过程提供专业化的管理和服务，鼓励开展建筑师负责制试点。
1．强化项目管理人员配备。《注册建造师执业工程规模标准》规定的大型房屋建筑工程，其项目负责人应当具有一级注册建造师（房建）执业资格或者工程建设类高级及以上专业技术职称；其配备的施工质量主管不少于2人，应当具有工程建设类执业资格或者工程建设类中级及以上专业技术职称；且每增加10万平方米，增加不少于1人，且应配备安装专业管理人员。《注册建造师执业工程规模标准》规定的中、小型房屋建筑工程，项目负责人应当具有二级注册建造师（房建）执业资格或者工程建设类中级及以上职称。其配备的施工质量主管不少于1人，应当具有工程建设类执业资格或者工程建设类中级及以上专业技术职称。
2．严格落实项目法人责任制。对建设单位法定代表人和项目负责人工程质量安全违法违规行为实施动态记分管理。市住房城乡建局建立健全“青岛市建设工程建设单位法定代表人和项目负责人质量安全违法违规行为记分管理信息系统”，依据法定代表人和项目负责人工程质量安全违法违规行为的类别以及严重程度，分别采取警告、约谈、通报、限制执业等相应行政管理措施。在一个记分周期内，将违法违规行为主体列为重点监督对象，同时采取公示曝光、约谈企业负责人、取消评优评先资格、严格资质审查、限制享受其他相关优惠政策等惩戒措施，压实项目法人责任制，确保工程质量安全。
3．全面压实工程质量终身责任制。建设单位应当建立健全工程项目各方责任主体项目负责人质量终身责任信息档案，实现质量责任可追溯。建设单位法定代表人要按规定签署《法定代表人授权委托书》，明确项目负责人的质量责任。项目负责人应当按照规定签署《工程质量终身责任承诺书》，依据有关法律法规及标准规范对工程项目的建设工作进行组织协调和管理。建设单位法定代表人和项目负责人在工程设计使用年限内对工程质量承担相应终身责任，对因违法违规或不当行为造成工程质量事故或质量问题承担相应责任；因工程质量给工程所有权人、使用人或第三方造成的损失，建设单位应依法承担赔偿责任，并可按照法律规定和合同约定向有关责任人追偿。
（二）加强建筑工程事前预控管理
1．严格执行基本建设程序。建设单位应当按照规定向勘察、设计、施工、监理等单位提供与工程建设有关的原始资料，并保证其真实、准确、齐全。应按照先勘察、后设计、再施工的原则，依法依规办理施工许可等建设手续，禁止未取得施工许可等建设手续开工建设，禁止明示或暗示施工单位违规开工建设，禁止未组织竣工验收或验收不合格擅自投入使用。
2．严格执行工程承发包制度。建设单位应当依法将工程发包给具备相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，不得肢解发包工程、违规指定分包单位，不得直接发包预拌混凝土等专业分包工程，不得指定按照合同约定应由施工单位购入用于工程的装配式建筑构配件、建筑材料和设备或者指定生产厂（供应商），不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
3．保证工程合理工期。建设单位应当根据工期定额和工程的具体条件合理确定工程建设工期，因不可抗力以及重污染天气、重大活动保障等原因停工的，应当给予合理的工期补偿。施工合同（补充合同）中应明确建设工程地基基础、主体结构、装饰装修分部工程及商品房预售等节点工期和总工期，其中混凝土结构主体施工阶段进度不宜少于7天／层。建设单位应严格执行施工合同约定的节点工期和总工期，若工程建设工期压缩定额工期的幅度超过20％的，应组织市级以上工程技术专家对相关技术措施进行质量安全符合性和可行性论证，并承担相应的质量安全责任；合同工期一旦确定，原则上不得更改；确需更改的，应主动征求施工总承包单位的意见，双方达成一致后，建设单位应组织市级以上专家论证通过，并及时告知质监机构。建设工期压缩不得降低工程质量标准。建设单位办理商品房预售许可时，施工进度应符合合同约定节点工期。
4．实施工程质量创优。鼓励建立以建设单位为主导的工程质量创优模式，建设单位应当与施工总承包单位共同确定工程质量目标和要求，按照不少于项目单位工程个数的50％制定工程创优目标和计划，列支相应创优创奖的奖励费用，牵头制定工程标段、楼栋、参建单位的全过程施工质量评比方案，并督促有关单位落实。创优可分为建设单位、市、省、国家等层面级别，创优目标完成后，应当按照合同约定及时给予奖励兑现。
5．规范工程价款计价行为。建设单位应当科学合理确定工程造价。编制建设项目概预算时，根据质量创优目标、住宅工程质量常见问题专项治理技术措施和智慧化工地创建要求列支相关费用。建设单位压缩定额工期和合同工期的，应当通过工程建设专家的技术评审，并应承担因压缩工期增加的赶工费用。编制招标文件和签订合同条款时，应合理设置计价风险条款，明确约定材料调整范围、风险幅度及超出幅度后的调整办法，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容和幅度。新开工的大中型政府投资工程项目鼓励推行施工过程结算，简化竣工结算。
（三）加强建筑工程施工过程质量管理
1．严格责任主体管理。建设单位应当加强设计、施工、监理单位合同履约管理，督促各单位全面落实投标文件中承诺设置和投入的机构和人员。建立并留存对参建单位管理的相关记录资料，包括对勘察、设计、施工、监理和监测等单位质量保证体系文件的检查记录，检查工程实体质量的记录和相关影像资料等以备质量监督机构抽查。
2．严格设计质量管理。建设单位应当按照规定将施工图设计文件送施工图设计文件审查机构审查，对施工图设计文件（含设计变更文件）的质量承担首要责任。建设单位不得擅自修改已经审查合格的施工图设计文件，确需变更的，涉及《住房和城乡建设部关于修改＜房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法＞的决定》（住房和城乡建设部令第46号）规定的应当审查的内容，须送原审查机构重新审查，建设单位需承担因自身原因导致重新审查的费用。经审查的重大设计变更一般不得再次变更，确需再次变更的，建设单位须组织设计单位先进行必要性论证，再编制设计变更文件，并按照规定重新送审。涉及商品房施工图变更设计的，还应当符合商品房买卖合同中关于设计变更的约定，并及时告知购房人。严禁先建后补变更程序，规避现场监管、审查验收；严禁以“优化设计”等名义违反工程建设强制性标准擅自变更图纸，降低结构安全度和抗震性能，影响工程结构安全和使用功能。不应以“优化设计”名义变相违反工程建设强制性标准，不得明示或者暗示勘察设计单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量。
3．严格工程质量检测。建设单位应当严格质量检测管理，委托具有相应资质且与工程项目相关单位无隶属关系或者其他利害关系的第三方检测机构进行检测，建设单位应按有关规定单独列支并及时足额支付工程质量检测经费，非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为工程质量验收依据。工程开工前，建设单位应对施工单位编制的施工检测试验和见证取样送检计划进行审定并组织实施，工程质量检测计划应当符合法律法规、审查合格的设计文件和标准规范，包括工程名称、工程量、检测项目、检测参数、计划检测批次、计划检测节点等内容。鼓励检测机构参与见证取样，出具应对检验批质量负责的检验报告。
4．严格工程竣工验收管理。建设单位应当在收到工程竣工报告后三日之内确定竣工验收时间，未经验收或验收不合格不得交付使用。竣工验收合格后，建设单位应按规定在建筑物明显部位设置竣工永久性标识牌，标注竣工时间及建设、勘察、设计、施工、监理单位名称和项目负责人姓名，并建立质量终身责任信息档案，强化质量主体责任的追溯。
5．严格工程资料管理。建设单位应当建立工程质量资料按验收节点归档制度，加强工程验收资料的管理，督促项目参建责任主体按工程资料的编制要求编制归档，对各责任主体归档的资料进行验收，使其完整、准确，并将工程电子档案同步提交城建档案管理部门。建设单位在竣工验收时应组织工程档案专项验收，工程竣工验收合格后应按规定及时向城建档案管理部门移交工程档案。鼓励建设单位引导参建责任主体使用电子签章编制工程资料，电子签章费用作为档案数字化处理费计入工程造价。
二、切实加强住宅工程质量管理
（一）强化住宅工程交付监管
1．全面实行先验房后收房。住宅工程完工后，建设单位按照《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》要求，将分户验收的内容、检查部位、各个关键环节留取的照片等内容按户形成“一户一档”二维码，建立电子档案，未组织分户验收或分户验收不合格的住宅工程，不应组织竣工验收。交付前，按照《青岛市新建住宅工程交付前业主开放活动实施办法（试行）》（青建管质字〔2021〕7号）等规定编制业主开放活动实施方案，组织先验房后收房活动。开放活动后，建设单位根据业主反馈的合理意见进行整改，调整电子档案内容，交房时将最终的“一户一档”二维码电子档案交到业主手中。
2．深化住宅工程质量公示。建设单位应按照《青岛市住宅工程质量信息公示试点工作方案》（青建办字〔2020〕64号）等规定将工程基本建设程序履行情况（规划许可证、施工许可证等）、责任主体单位及负责人、工程建设过程中使用的涉及结构安全及重要使用功能的重点建筑材料检测试验结果、工程设计使用年限、各分部保修时限、分户验收结果等信息向业主进行公示或公开说明。倡导全装修商品房预售前在工程实体内做实体装修样板房，实体装修样板房质量标准及主要建筑材料品种应符合商品房买卖合同约定标准。
3．提倡按套（户）出具质量合格证。建设单位在住宅工程竣工验收合格后，宜按套（户）出具住宅工程质量合格证，并加盖建设单位的公章。住宅工程质量合格证内容应包含工程项目名称和住宅地址、建设单位名称和项目负责人姓名、竣工验收时间和验收结论、住宅售后服务部门名称和联系电话等信息。
4．加强与房屋预售联动管理。住宅工程建设单位因发生违法违规行为、群访群诉、质量安全事故、重大质量隐患被住房城乡建设主管部门责令全面停工整改或给予行政处罚的，将该项目建设单位及其负有责任的建设参与方列为重点监管对象，其建设的项目被列为区、市工程质量监督检查、质量巡查、专项检查的重点，增加监管频次，并由负责项目监管的住房城乡建设主管部门在商品房合同网签备案等方面采取监管措施。经住房城乡建设主管部门认定，工程不能确定施工进度和竣工交付日期的，由负责项目监管的住房城乡建设主管部门在商品房预售资金、合同网签备案等方面采取监管措施。建设单位整改符合要求后，报经属地住房城乡建设主管部门复查合格，方可解除相应措施。
（二）强化质量保修责任落实
房地产开发企业应当在商品房预（出）售合同中应明确房地产开发企业法人股东及所占股份比例以及企业注销后承接质量责任的其他房地产开发企业或者具有承接能力的法人，并明确其法律责任。
1．明确质量保修期限。建设单位是工程质量保修的第一责任人，应当建立质量回访、质量维修制度和投诉、纠纷协调处理机制。施工单位应当按照国家规定和合同约定履行保修责任义务，对建设单位的质量保修期限自竣工验收合格之日起计算；建设单位应当按照国家规定和商品房销（预）售合同约定对房屋所有权人履行保修责任义务，对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算。经维修合格的部位可重新约定保修期限。
2．推行住宅工程质量潜在缺陷保险。建设单位按照《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》（青建管字〔2021〕28号）等要求购买工程质量潜在缺陷保险的，在住宅预（销）售时，应向业主出示质量保险的保单。建设单位应当配合承保保险公司及第三方风险管理机构做好质量风险控制工作；承保范围内的质量投诉发生后，建设单位应督促承保保险公司履行保修义务。
三、全面加强对建设单位的监督管理
（一）强化监督检查。建立日常巡查和差别化监管制度，监督机构首次进场检查时，应及时查验建设手续、施工图、施工合同（包括工期压缩的专家论证意见）、检测计划及项目管理班子等有关内容；对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位，加大对其建设项目的检查频次和力度，发现存在严重质量问题的，坚决责令停工整改。督促建设单位严格整改检查中发现的质量问题，整改报告经建设单位项目负责人签字确认并加盖单位公章后报工程所在地住房城乡建设主管部门。工程质量监督中发现的涉及主体结构安全、主要使用功能的质量问题和整改情况，可依申请向社会公开。
（二）强化信用管理。按照《青岛市建筑市场信用考核管理办法》（青建管字〔2020〕5号）有关规定，记录建设单位和项目负责人在项目建设过程中以及保修期限内涉及质量安全等受到行政处罚或处理的违法违规不良行为，并采用考核扣分、评价等级等方式加以应用，对在一个考核周期内累计扣分达到40分以上的失信主体，在日常监管中列为重点监管对象，增加监管频次，加强现场检查。
（三）强化预控联动。建设单位因违法违规、质量安全事故、群访群诉、重大质量隐患等被住房城乡建设主管部门责令全面停工整改或给予行政处罚的，一年之内，在实施施工图审查、阶段性验收、样板间核验、工程档案预验收、消防验收及备案、竣工验收、评优评先等工作时，将该建设单位及其负有责任的建设参与方列为重点审查对象，不适用相关快捷或简化程序。
（四）强化责任追究。建设单位存在工程质量违法违规行为的，依法予以查处，并依法追究企业法定代表人和项目负责人责任；项目负责人因调动工作等原因离开原单位，或者已退休的，仍依法追究相应责任。政府投资的工程，除依法追究责任主体单位和人员的直接责任外，还要依法追究分管该项目相关人员的领导责任。发生较大及以上质量事故或者发生影响公共安全、公共利益质量事件的，市住房城乡建设主管部门将严格追究其首要质量责任。
青岛市住房和城乡建设局
2022年2月8日
