小产权房屋主要是指农村居民自己修建的房屋，像这样的房屋一般是没有产权证的，所以在进行小产权房屋买卖的时候会牵涉到许多法律风险。而对于小产权房屋买卖合同来讲，其效力也是一个争议很大的问题。下面，我们来说说小产权房屋买卖合同效力如何认定。
小产权房买卖合同效力剖析
(一)认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖
关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。
小编对小产权房买卖合同效力的看法
对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。
(一)从历史的角度来看小产权房问题
小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在1999年第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。
(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房
《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。
(三)订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。。
综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。
小产权房没有产权证，对小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
小产权房买卖合同的法律效力要根据实际情况判断。如果该合同符合下列条件，则这份买卖合同就是有效的，反之合同则认定无效：
一、订立合同的当事人都具有完全民事行为能力。
二、合同内容是双方当事人的真实意思表示。
三、合同的内容不违反法律法规、强制性规定，也不违背公序良俗。
虽然法律不允许把小产权房卖给本集体经济组织以外的成员，但是实践中，对卖给本集体经济组织成员之外的人员的小产权房买卖合同效力的认定主要适用《民法典》规定的意思自治、诚实信用原则，也就是说，小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则的，则一般就会判定该份合同具有法律效力。
【法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
当事人签订的小产权房买卖合同，自合同成立时生效，不办理产权登记不影响合同效力。但当事人另有约定除外。
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力。
