认购书跟定金协议是两种不同的称呼，但其实这两者的含义都是一样的，都是属于交定金的时候签订的购房意向协议，定金协议只是大家口中比较通俗的一种叫法。认购书全称为《商品房认购书》，是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认。在没有签订《商品房买卖合同》之前，是解决买房相关事项的条款，具有一定的法律效力。
开发商的五证是非常重要的，如果开发商五证不全的话，就没有销售房屋的资格，并且今后办理房产证书也会受影响。五证包括《预售许可证》(或者是《销售许可证》)、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。购房者要查看以上这些证书项目与房屋的项目名称存在哪些不相符之处。
购房者在交定金的时候虽然只是签订的定金协议，但是最好提前查看一下合同样本，做到心里有数，如果对合同条款有疑问的，一定要详细寻问销售人员，不要怕麻烦，也不要觉得不好意思，不要等到签了合同交了定金后，再后悔。要知道买方是完全有权要求开发商在签合同前出具合同样本的，另外小编建议大家一定要逐字逐句研读合同条款后再签字。
不管是购买期房和现房，其实否是可以通过实地考察去获取到房子更多的信息的，所以购房者在交定金之前一定要实地考察一下，实地看房是购房前的一个重要步骤，只有实地看房才能够知道房子的好坏，房屋的布局构造等情况，如果有装修的话，实地看房才能知道它的装修如何?所以实地看房是很有必要的。
有些购房者交了定金都不清楚自己所交的定金到底指的是哪一金，定金和订金在法律上性质是具有很大的不同的，依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
买房子的时候，大家都有这样的经历，就是在看完一套房子之后，开发商一般都会要求大家先付一部分的定金，这样的话，就证明这套房子给你留着。但是，日常实践中，因为定金惹出的纠纷还是不少的。那么，购房定金合同纠纷如何处理？认购书和购房合同区别是什么？
买房 子的时候，大家都有这样的经历，就是在看完一套房子之后， 开发商 一般都会要求大家先付一部分的定金，这样的话，就证明这套房子给你留着。但是，日常实践中，因为定金惹出的纠纷还是不少的。那么， 购房定金 合同纠纷如何处理？认购书和 购房合同 区别是什么？
购房 定金合同 纠纷如何处理？
1、确认协议的效力，如果合同无效，购房者可以要求售房者全数返还其所支付的定金，所以要确定好协议的效力。比如没有 经济适用房 购买资格的人购买未 满五 年的经济适用房，这样的协议就属于无效协议，一旦发生纠纷，售房者就需要返还定金。
2、确认协议的内容，确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。比如，如果售房者隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
3、确认违约责任人，在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。
4、确认买卖合同是否成立，在签订正式 房屋买卖合同 之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还。
5、确认支付方式，在没有和售房者全部协商一致的情况下，不要给付定金。如果支付，好直接给付给售房者，不要交给 中介 转交，因为减少环节也就意味着减少纠纷。
认购书和购房合同区别是什么？
1、目的不同
商品房认购书 是预约合同，即为将来订立 商品房买卖合同 为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同；商品房买卖合同是本约合同，是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。
2、约定的内容不同。
认购书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购书完成交易；商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、 产权证 的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。
3、签订的时间点往往不同。
认购书通常是在商品房可以预售前签订，这是开发商为了能尽快回笼资金和稳定客户的方法；买卖合同的签订则是在开发商取得 商品房预售许可证 后或在 现房 销售的情况下签订。
文章即是有关购房定金合同纠纷如何处理以及认购书和购房合同区别是什么的详细介绍了，相信对大家有一定的帮助。大家千万不能将认购书和更符合同混淆了，另外，缴纳定金的时候，也一定不要听销售人员的忽悠，这样稀里糊涂的就把定金交了，后期很容易引起纠纷。
认购书订金和定金的区别有：订金不具有担保性质，交付和收受订金的一方不履行合同义务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果。定金是购房合同订立、履行或解除的担保，收受定金一方不履行合同义务应当双倍返还定金，给付定金一方不履行合同义务无权要求返还定金。
【法律依据】
《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
1、《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》定义不同，购房合同会更正式
《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
而《商品房买卖合同》是在房管局交易的时候出示的正式文本，所以会比较正式。
2、《房屋认购协议书》是《商品房买卖合同》之前的一种协议
《房屋认购协议书》是开发商在无法和消费者签署《商品房买卖合同》之前的一种协议。《房屋认购协议书》属于预约，并且购房协议在没有违反行政法规、法律强制性规定的情况下，还必须符合《房屋认购协议书》能够生效的条件。
此外，《房屋认购协议书》也可以发生法律效力，不管是购房者还是开发商都必须按照里面的内容享受权利以及履行义务。
3、《商品房买卖合同》内容更加详细
在《房屋认购协议书》中，假如开发商与业主对于房子的价格、面积、序号等方面做出了明确的约定，那么购房协议就可以提前当作房屋的买卖合同。
而正式的《商品房买卖合同》，只不过是针对购房协议中更为详细的约定，如果购房协议没有具备上面的那些内容，那么就只能作为一份购房意向书，不具备约束力。而购房合同就不同了，它里面的内容会更加详细和正式，不过两者都具有法律效力。
参考资料来源：百度百科-房屋认购协议书
