《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
双方当事人依照认购书的约定在一定期限内签订了正式的商品房买卖预售或者销售合同，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同，所收费用应当抵作房价款。因此，购房者在订立商品房买卖合同之前交纳的定金，在订立商品房买卖合同之时抵作房价款。
值得注意的是，双方签订了商品房买卖合同后，双方签订认购书的目的达到，认购书的效力终止。如双方当事人因为其他原因导致商品房买卖合同解除，销售行为不能达到时，也不得再用认购书的定金条款，追究对方当事人的责任。
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收的定金是作为订立商品房买卖合同的担保，如果买受人一方拒绝订立商品房买卖合同，则无权要求出卖人返还定金;如果出卖人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金给买受人。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
房屋认购书签订后如何处理 购房定金 ? 《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受 定金 作为订立商品房买卖 合同担保 的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 根据本条规定，出卖人通过认购、定购、预订等方式向 购房 者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，对定金的处理有这样几种： (1)当事人双方依照认购书的约定，签订了商品房买卖合同时 双方当事人依照认购书的约定在一定期限内签订了正式的 商品房 买卖预售或者 销售合同 ，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同，所收费用应当抵作房价款。因此，购房者在订立商品房买卖合同之前交纳的定金，在订立商品房买卖合同之时抵作房价款。 值得注意的是，双方签订了商品房买卖合同后，双方签订认购书的目的达到，认购书的效力终止。如双方当事人因为其他原因导致商品房买卖 合同解除 ，销售行为不能达到时，也不得再用认购书的定金条款，追究对方当事人的责任。 (2)因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同时 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收的定金是作为订立商品房买卖合同的担保，如果买受人一方拒绝订立商品房买卖合同，则无权要求出卖人返还定金如果出卖人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金给买受人。 (3)因不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同时 根据《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷 适用法律若干问题的解释》中第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 所以，在我们购买或者是准备购 买房 屋时，首先要明确我们需要交多少的定金，其次，在交定金之后，要在合同中说明，在什么样的情况下卖家需要退还定金，在什么样的情况下卖家可以不退还定金，这样才能在最大的程度上保障我们的合法权益。
认购书签订后定金的处理：如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。《民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之 二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
